Tapahtumia & sattumuksia taloyhtiössä/naapurustossa.

[PuoliPöhkö]

Pitäähän tuo paikkansa, hyvinkin paljon on alueesta kiinni. Onhan Helsingissä noita muutama toteutettukin, samoin ullakkoasuntoja rakentamalla. Toisaalta taloyhtiö voi ottaa noin toimiessaan aikamoisen taloudellisen riskin, mikäli kämppiä ei saa myytyä kohtuulliseen aikaan ja hintaan. Aika paljon yhtiön osakkaista kiinni lähtevätkö moiseen vai eivät.

Joo, rakennusoikeuden myynti rakennusliikkeelle siirtää rakentamisen riskit ja myyntiriskit pois yhtiöltä. Yhtiö vaan ottaa rahat vastaan ja antaa muiden hoitaa hommat.

 

[jps]

Joo, rakennusoikeuden myynti rakennusliikkeelle siirtää rakentamisen riskit ja myyntiriskit pois yhtiöltä. Yhtiö vaan ottaa rahat vastaan ja antaa muiden hoitaa hommat.

Aivan. Tosin kyseissä mielipidekirjoituksessa esitettiin nimenomaisesti taloyhtiön toimimista rakennuttajana, jolloin riskit ovat taloyhtiöllä, tuolloin tietysti kate on parempi homman onnistuessa, mutta riskit suuremmat.

 

[Fagerholm]

Kyllä siinä pitäis ihan vakavissaan hetki pohtia, ampuisko itseään päähän vai alkaisko taloyhtiön poppoolla pykäämään ullakkohuoneistoja. Saati sitten toista kerrostaloa.

 

[PuoliPöhkö]

Aivan. Tosin kyseissä mielipidekirjoituksessa esitettiin nimenomaisesti taloyhtiön toimimista rakennuttajana, jolloin riskit ovat taloyhtiöllä, tuolloin tietysti kate on parempi homman onnistuessa, mutta riskit suuremmat.

Tuo riski ei ole mielestäni taloyhtiölle sen väärti, että se kannattaa ottaa.
Tuottopotentiaalin marginaalia kaventaa oleellisesti se, että taloyhtiö joutuu hankkimaan kaikki hankepalvelut ulkopuolelta. Ihan kaikki.

Tällaisia ovat mm.

Projektinjohto
Rakennuttajakonsultti
Pääsuunnittelija
Hankesuunnittelu
Arkkitehtisuunnittelu
Rakennesuunnittelu
Maa- ja pohjarakennussuunnittelu
LVI-suunnittelu
Sähkösuunnittelu
Automaatiosuunnittelu
Rakennustyön valvonta
LVI-töiden valvonta
Sähkötöiden valvonta
Pohjarakennusurakointi
Rakennusurakointi
Sähköurakointi
LVI-urakointi
Automaatiourakointi


Noista kertyy aivan helvetinmoinen potti kuluja.
Suurilla rakennusliikkeillä, jotka ovat valmiita ostamaan rakennusoikeutta (YIT, NCC, Skanska jne) on valtaosa noista palveluista omassa talossa käytettävissä "omakustannushintaan". Oletan, että jos taloyhtiö hankkii kaikki em. palvelut markkinahinnalla eri yrityksiltä, se häviää rakennusliikkeen omakustannushintaiseen projektiin nähden vähintään 30%.

Tuo kustannusriski yhdistettynä rakennusaikaisiin riskeihin ja asuntojen myyntiriskiin on yhteensä niin helvetinmoinen riski taloyhtiölle, etten minä ainakaan suostuisi istumaan hallituksessa kyseisen prosessin aikana. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei yleensä ole hankkia voittoja osakkailleen merkittäviä rakennuttamisriskejä ottamalla.

 

[PuoliPöhkö]

Kyllä siinä pitäis ihan vakavissaan hetki pohtia, ampuisko itseään päähän vai alkaisko taloyhtiön poppoolla pykäämään ullakkohuoneistoja. Saati sitten toista kerrostaloa.

Tämä.
Tiivistetymmässä muodossaan ja ymmärrettävästi ilmaistuna.

 

[jjv]

Tontin myynti on yleensä tyhmää. Monet muut vaihtoehdot on tuottoisampia.
Kannattaa myydä tontilta rakennusoikeutta rakennusliikkeelle, eikä tonttia.

Rakennusoikeuden myynnillä esim. Tampereen keskustan liepeillä taloyhtiö on saanut 750 euroa/m2 rakennusliikkeeltä rahhoo. Jos rakennusliike suunnittelee ja tekee siihen 4000 m2 kerrostalon, tili on 3 000 000 euroa.
Lisäksi rakennettava yhtiö maksaa vuokraa tontista maailman tappiin rakennusoikeuden myyneelle taloyhtiölle.

Olen mukana tällaisessa hankkeessa Satakunnankadulla. Ensi kesänä alkaa uutta taloa nousta tontille. Rakennusoikeuden myynyt yhtiö laittaa rahoilla julkisivut, ikkunat, parvekkeet, sisäpihan jne. uuteen uskoon.

Kuulostaa sen verran hyvältä, että taidan lähteä taskulampun ja mittanauhan kanssa etsimään rajakiviä tuolta talon vierustan metsiköstä.

Olisin ajatellut, että Satakunnankadun laidatkin ois jo täyteen rakennettu.

 

[PuoliPöhkö]

Olisin ajatellut, että Satakunnankadun laidatkin ois jo täyteen rakennettu.

Näin likimain onkin.
Tässäkään tapauksessa tontilla ei ollut suoranaisesti tilaa, siinä on vanhastaan L-muodossa 8 kerroksinen asuintalo ja tehoton 1-kerroksinen liikesiipi.
Liikesiipi siirtyy kaatopaikalle ja sen tilalle rakennetaan uusi 8 kerroksinen asuintalo.

 

[Fagerholm]

Kuulostaa sen verran hyvältä, että taidan lähteä taskulampun ja mittanauhan kanssa etsimään rajakiviä tuolta talon vierustan metsiköstä.

Älä saatana! Jätä ainakin taskulamppu kotiin tai naapuri voi pian vielä nähdä ja tulla kysymään mitä teet.

 

[jjv]

Näin likimain onkin.
Tässäkään tapauksessa tontilla ei ollut suoranaisesti tilaa, siinä on vanhastaan L-muodossa 8 kerroksinen asuintalo ja tehoton 1-kerroksinen liikesiipi.
Liikesiipi siirtyy kaatopaikalle ja sen tilalle rakennetaan uusi 8 kerroksinen asuintalo.

Se on sit varmaan tämä. Nuo onkin ruman näköisiä, kerrostalon häntiä.

Älä saatana! Jätä ainakin taskulamppu kotiin tai naapuri voi pian vielä nähdä ja tulla kysymään mitä teet.

Mut mä voin muuten eksyä sinne. Nääs kun en oo koskaan käyny tuolla talon metsänpuoleisessa päädyssä, joskus Googlen sateliittikuvasta tihrustin minkä näköistä siellä on.

 

[PuoliPöhkö]

Se on sit varmaan tämä. Nuo onkin ruman näköisiä, kerrostalon häntiä.

Sama potilas.
Sisäpihan alle rakennusliike joutuu kaivamaan heti liikesiiven purun jälkeen parkkihallin,
koska kaavamääräykset edellyttävät, että rakennettaville asunnoille pitää osoittaa riittävät parkkipaikat tontilta.

Noita matalia 1-2 kerroksisia liikesiipiä on aika paljon Tampesterin keskustassa,
mulla on tiedossa Hämeenpuistossa vastaava hanke, joka konkretisoitunee rakennustyön asteelle lähivuosina.
Mukana siinäkin, kunhan yhtiö tekee ensin tarvittavat päätökset ja saa riittävän hyvän tarjouksen rakennusoikeudesta joltain rakennusliikkeeltä.

 

[lfb]

Tuo riski ei ole mielestäni taloyhtiölle sen väärti, että se kannattaa ottaa.
Tuottopotentiaalin marginaalia kaventaa oleellisesti se, että taloyhtiö joutuu hankkimaan kaikki hankepalvelut ulkopuolelta. Ihan kaikki.

Tällaisia ovat mm.

Projektinjohto
Rakennuttajakonsultti
Pääsuunnittelija
Hankesuunnittelu
Arkkitehtisuunnittelu
Rakennesuunnittelu
Maa- ja pohjarakennussuunnittelu
LVI-suunnittelu
Sähkösuunnittelu
Automaatiosuunnittelu
Rakennustyön valvonta
LVI-töiden valvonta
Sähkötöiden valvonta
Pohjarakennusurakointi
Rakennusurakointi
Sähköurakointi
LVI-urakointi
Automaatiourakointi


Noista kertyy aivan helvetinmoinen potti kuluja.

No jaa, ei välttämättä. Mielestäni noista kaikista on suhteellisen helppo säästää. Ja sitä paitsi kun itse tekee, niin saa juuri sellaisen kuin haluaa. Siispä:

Projektinjohto: Tämähän on selkeästi taloyhtiön puheenjohtajan homma.
Rakennuttajakonsultti: Joka taloyhtiön hallituksesta löytynee todella helposti alan asiantuntija. Ihan sama minkä alan.
Pääsuunnittelija: Tähän pätee sama kuin edelliseen.
Hankesuunnittelu: Kuten yllä.
Arkkitehtisuunnittelu: Sama kuin edellisessä. Vaihtoehtoisesti voidaan järjestää taloyhtiön saunailta, jolloin arkkitehtonisia ideoita varmasti suorastaan ryöppyää.
Rakennesuunnittelu: Saunaillan aikana tämäkin selvinnee.
Maa- ja pohjarakennussuunnittelu: Ei kuulosta kovin vaikealta.
LVI-suunnittelu: Eikös kolmoskerroksen Arska ole putkimies?
Sähkösuunnittelu: Arska tietää jotain kai noista sähköhommistakin.
Automaatiosuunnittelu: Arska hoitanee samalla vaivalla tämänkin.
Rakennustöiden valvonta: Eikös se kyttääjämummo asu vieläkin tässä talossa? Tämä hommahan on kuin tehty sille.
LVI-töiden valvonta: Kyllä Arska hoitaa hommat ilman turhaa kyttäystäkin.
Sähkötöiden valvonta: Tähän sama.
Pohjarakennusurakointi: Metelistä päätellen kakkoskerroksen kulmahuoneistossa rakennellaan hyviä pohjia joka viikonloppu, ja usein viikollakin. Nakki napsahtaa siis siihen suuntaan.
Rakennusurakointi: Kuulostaa rasittavalta, mutta arvotaan tähän joku hommista vastaava vaikkapa aina viikoksi kerrallaan.
Sähköurakointi: Arskan hommia.
LVI-urakointi: Arska.
Automaatiourakointi: A-man hoitaa.

Vaikea nähdä, mikä tässä voisi mennä pieleen.

 

[burb]

Arska on mun idoli. Ja ehkä vaimoni lasten isä.

 

[burb]

Naapurilta tuli muutama päivä sitten ilmoitus jotta aikoo pitää tuparit tänään 18->.
Kohtelias ele tuollainen ilmoitus.

Mutta eipä tuolta ole kuulunut mitään kummempaa elämöintiä. Taidan mennä kohta ilmoittamaan että ihan paskat tuparit. Lisää volyymiä, tai kutsun poliisin.

 

[Fagerholm]

Naapurilta tuli muutama päivä sitten ilmoitus jotta aikoo pitää tuparit tänään 18->.
Kohtelias ele tuollainen ilmoitus.

Mutta eipä tuolta ole kuulunut mitään kummempaa elämöintiä. Taidan mennä kohta ilmoittamaan että ihan paskat tuparit. Lisää volyymiä, tai kutsun poliisin.

Ehkä vieraita ei tullut? Ehkä sillä ei oo kavereita? Ootko varma ettei ne oo sun tuparit?

 

[Lunssila]

Tuohan olisi mahtava paikka käyttää kaikkien aikojen parasta Pahis-vastausta.

 

[mustakaari]

Naapurilta tuli muutama päivä sitten ilmoitus jotta aikoo pitää tuparit tänään 18->.
Kohtelias ele tuollainen ilmoitus.

Mutta eipä tuolta ole kuulunut mitään kummempaa elämöintiä. Taidan mennä kohta ilmoittamaan että ihan paskat tuparit. Lisää volyymiä, tai kutsun poliisin.

Vinkkupullo ja kortsupaketti matkaan ja kolkuttamaan ovelle.

 

[burb]

Kyllä siellä äsken tuntui olevan jo vähän enemmän ääntä. Nauravat keskenään, luultavasti mulle.

 

[Antsa Rieppo]

Kyllä siellä äsken tuntui olevan jo vähän enemmän ääntä. Nauravat keskenään, luultavasti mulle.

Naureskelevat että miten ihmiset menivät heidän källiin tupareista ja nyt koko rappu odottaa sieltä jotain ääntä.

 

[mustakaari]

Kyllä siellä äsken tuntui olevan jo vähän enemmän ääntä. Nauravat keskenään, luultavasti mulle.

Lasi seinään ja kuuntelemaan, niin pääset perille notta mistä.

 

[Il Tempo Gigante]

Haa

Kyllä siellä äsken tuntui olevan jo vähän enemmän ääntä. Nauravat keskenään, luultavasti mulle.

Ei, vaan mulle?

Lienet tulostanut mun viestihstoriani Forumilta, ja sujauttanut ko. tulosteet tupaantulijaisasunnon postiluukusta sisään?