PuoliPöhkö osannee vastata tähän?

[kouvotsvoni]

Ei niitä kauppoja noin vain pureta. Aluksi pitää selvittää että mitä on vialla ja kuinka paljon korjaaminen maksaa.

Olisihan se nyt oikeus ja kohtuus purkaa talokaupat, jos mukana tullut hehkulamppu menisi rikki viiden vuoden sisään.

 

[Örfil]

Vittumainen tilanne

 

[Albert Oil]

Aluksi pitää selvittää että mitä on vialla.

Kuulemma tämä:

Kylppärin seinien sisällä oli höyrysulkumuovia joka puolella, väärässä paikassa

Mutta odotellaan nyt rauhassa Pöhkistä.

 

[oldez]

Kuulemma tämä:

Mutta odotellaan nyt rauhassa Pöhkistä.

Noi on kökköjä tapauksia.

 

[Dominic]

Olisihan se nyt oikeus ja kohtuus purkaa talokaupat, jos mukana tullut hehkulamppu menisi rikki viiden vuoden sisään.

Sen takia kannattaakin vaatia aina myyjältä kattavaa lamppu-Exceliä.

 

[Örfil]

Onneksi niitä voi ostaa nimelliseen 10000 €uron hintaan Rehti-Rainerin Excelpalvelusta.

 

[Joppe_001]

Kaverilta tuli murheen murtama viesti:



Osaatko kommentoida?

Miten homeessa se nyt sitten on? Kai näissä yleensä lähdetään myyntihinnan hyvittämisestä korjauksen hinnalla. Miksi se on homeessa? Väärin rakennettu? Väärin ylläpidetty?

Ja sitten olisi varmaan syytä tutustua asuntokauppalakiin. Reklamaatiot yms. Se että tullaan viiden vuoden jälkeen vaatimaan kaupan purkua vaatinee melkoiset perusteet. Se, että laattoja on pudonnut seinästä ei kuulosta vielä kummoiselta syyltä. Tuossa hommassa voi sitten asiansa omaava asianajaja olla painonsa arvosta kultaa. Ja nimenomaan rakennusalan keisseihin erikoistunut kaveri.

 

[PuoliPöhkö]

Kaverilta tuli murheen murtama viesti:

Talo, joka myytiin vajaa 5 vuotta sitten, on homeessa. Haluavat purkaa kaupan. 10 v. rakentajan vastuu on mennyt umpeen eli kaikki kaatuu nyt meidän päälle.
Meidän asuessa siellä kylppärissä alkoi pari laattaa irrota laasteista ja talon rakentaja kävi irroittamassa ne ja laittoi uudet. Kaikki nämä ollaan kerrottu kiinteistövälittäjälle. Nyt ne väittävät, että asiasta ei olla kerrottu ja eivät olisi ostaneet jos olisivat tienneet. Välittäjä ei muista asiasta mainitun eikä niistä löydy mitään merkintää.

Tämä tilanne tarkoittaa 2:n omakotitalon lainoja, joista toinen ei ole minkään arvoinen, joten pankki varmasti pakottaa myymään nykyisen talon ja omaisuuden. Meille ei jää kuin isot lainat.
Onpa siistiä. Koko elämä ja unelmat vedetään vessanpöntöstä alas rakentajan virheiden takia!

Osaatko kommentoida?

Osaan!

 

[PuoliPöhkö]

"Talo, joka myytiin vajaa 5 vuotta sitten, on homeessa."
Aika dramaattista.
Ilmeisesti kylppärin rakenteissa on kosteutta tai rakennusvirhe ja sen seuraukset pitää korjata?

"Haluavat purkaa kaupan."
Haluja on monenlaisia, ja monisyisistä motiiveista kumpuavia.
Lähtökohtaisesti, jos kiinteistökaupan virhe on taloudellisilta vaikutuksiltaan pienempi kuin 35-40% kiinteistön kauppasummasta, kyseeseen tulee yleisen oikeuskäytännön mukaan ensisijaisesti arvon alennus, eli korvaus virheen/vaurioiden korjaamisesta siihen tasoon, jossa rakennuksen olisi pitänyt kaupantekohetkellä olla (rakennuksen ikä ym. seikat huomioiden). Jopa yli 45% korjaussummissa on tuomittu hinnanalennuksia (eli vaatimus kaupan purkamisesta ei ole menestynyt)


"10 v. rakentajan vastuu on mennyt umpeen eli kaikki kaatuu nyt meidän päälle."
Ei välttämättä. Törkeissä rakennusvirhetapauksissa 10 vuotta ei ole takaraja. Täytyy tosin pystyä aika aukottomasti todistamaan, että virhe on rakentajan tuottama. Onkohan tämän talon rakentanut rakennusliike vai joku hartiapankki-omakotirakentaja?

"Meidän asuessa siellä kylppärissä alkoi pari laattaa irrota laasteista ja talon rakentaja kävi irroittamassa ne ja laittoi uudet. Kaikki nämä ollaan kerrottu kiinteistövälittäjälle. Nyt ne väittävät, että asiasta ei olla kerrottu ja eivät olisi ostaneet jos olisivat tienneet. Välittäjä ei muista asiasta mainitun eikä niistä löydy mitään merkintää."

Tästä on ilmeisesti turha spekuloida enempää, kun ei ole mustaa valkoisella. Musta valkoisella olisi ok osoitus siitä, että asia on saatettu ostajan tietoon.

"Tämä tilanne tarkoittaa 2:n omakotitalon lainoja, joista toinen ei ole minkään arvoinen, joten pankki varmasti pakottaa myymään nykyisen talon ja omaisuuden. Meille ei jää kuin isot lainat.
Onpa siistiä. Koko elämä ja unelmat vedetään vessanpöntöstä alas rakentajan virheiden takia!"

Ennen kuin ryhtyy mässäilemään elämästä viemäreissä, kannattaa ottaa ohjat käsiin ja hankkia tieto siitä, mikä on todellisesti se virhe, josta ostajat reklamoi, mikä on sen korjaamisen luotettava kustannusarvio ja katsoa millaiset neuvottelähtökohdat ostajan kanssa virheen oikaisuun on olemassa.

Jos neuvotteluhalukkuutta ei ole, täytyy hankkia asianajaja.
Tiedän kuka on paras Pirkanmaalla näissä asioissa, enkä voi muita suositella.

Onko tutullesi tullut vastapuolen asianajajalta postia, vai ostajatko ovat ihan ominpäin lähestyneet asiassa?

 

[Albert Oil]

Edellä manitsemasi asianajajan nimeä ja yhteystietoa saapi laittaa vaikka privalla, jos jaksat.

 

[PuoliPöhkö]

Edellä manitsemasi asianajajan nimeä ja yhteystietoa saapi laittaa vaikka privalla, jos jaksat.

Jaksoin!

 

[Albert Oil]

Kts. Välitän eteenpäin ja katson miten käy. Onpahan autettu.

 

[Fagerholm]

Miten homeessa se nyt sitten on? Kai näissä yleensä lähdetään myyntihinnan hyvittämisestä korjauksen hinnalla. Miksi se on homeessa? Väärin rakennettu? Väärin ylläpidetty?

Ja sitten olisi varmaan syytä tutustua asuntokauppalakiin. Reklamaatiot yms. Se että tullaan viiden vuoden jälkeen vaatimaan kaupan purkua vaatinee melkoiset perusteet. Se, että laattoja on pudonnut seinästä ei kuulosta vielä kummoiselta syyltä. Tuossa hommassa voi sitten asiansa omaava asianajaja olla painonsa arvosta kultaa. Ja nimenomaan rakennusalan keisseihin erikoistunut kaveri.

Tuskin kannattaa koska se käsittelee asunto-osakkeita, eikä kiinteistöjä.

 

[markoj]

Kaverilta tuli murheen murtama viesti:

Osaatko kommentoida?

En mä oikein, mutta kannattaa kysyä PuoliPöhköltä. Se vois tietää.

 

[Örfil]

Tekisköhän excelin, jossa olisi laskuri alkaen maaliskuu -2017 - maaliskuu 2022, niin näkis montako päivää on vielä jäljellä viiden vuoden rajan ylittymiseen oman myydyn talon osalta

Ehkä on parempi ristiä vaan kätensä joka ilta?

 

[Fagerholm]

Tulipa tuossa hallituksen puheenjohtajaan kanssa puheeksi, että eikös taloyhtiön hallituksen (vai isännöitsijän?) pitäisi tavalla taikka toisella valvoa vesieristeen tekemistä ja laatua kylppäriremontista?
Ja jos kyllä, niin käytännössä millä tavalla?

 

[Antsa Rieppo]

Tulipa tuossa hallituksen puheenjohtajaan kanssa puheeksi, että eikös taloyhtiön hallituksen (vai isännöitsijän?) pitäisi tavalla taikka toisella valvoa vesieristeen tekemistä ja laatua kylppäriremontista?
Ja jos kyllä, niin käytännössä millä tavalla?

Jos minä muistan oikein, niin Neulamäen kämpän kuivausta valvoi isännöitsijä.

 

[Fagerholm]

Jos minä muistan oikein, niin Neulamäen kämpän kuivausta valvoi isännöitsijä.

Kuivatuksesta olen vastuuhenkilöksi aika pitkälti joutunut minä, koska isännöitsijää ei kiinnosta eikä taloyhtiö tiedä. Mutta vesieristyksen valvonta lienee enemmän tai vähemmän lakisääteistä hommaa. Eiköhän asia valotu kun joka alan asiantuntijamme avaa toikin.

 

[jjv]

Tais olla kilpailevan remonttifirman tyyppi joka kävi isännöitsijän kanssa tarkastamassa mun käyttämän remppafirman tekemän eristyksen.

 

[PuoliPöhkö]

Tulipa tuossa hallituksen puheenjohtajaan kanssa puheeksi, että eikös taloyhtiön hallituksen (vai isännöitsijän?) pitäisi tavalla taikka toisella valvoa vesieristeen tekemistä ja laatua kylppäriremontista?
Ja jos kyllä, niin käytännössä millä tavalla?

Joo, asia ei ole aivan mustavalkoinen vaan paljon monisyisempi, kuten moni lakiin kirjattu asia on.
Yritän jotenkin loogisesti jäsennellä sitä alle.

1. Laki ei edellytä yksiselitteisesti, että vedeneristystyötä tulee valvoa yhtiön taholta. Laki sanoo, että yhtiöllä on oikeus valvoa osakehuoneistoissa tehtäviä korjaustöitä. (Oli niiden teettäjänä sitten yhtiö tai huoneiston osakas)

2. Laki myös sanoo, että korjaustyötä valvoessaan yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty.

3. Laki sanoo myös, että hallituksen on tehtävässään toimittava huolellisesti, edistäen yhtiön ja sen osakkaiden etua.

Kohtia 1. , 2. ja 3. on tulkittava siten, että hallituksella on harkintavalta sen suhteen mille korjaustöille se katsoo tarpeelliseksi järjestää valvontaa. Ja jos valvontaa järjestetään hallituksen tulee huolehtia siitä, että valvonta on asianmukaista ja riittävää.

Hallituksen vastuiden kannalta tilanteen tekee varsin yksinkertaiseksi se, että jos valvontaa ei ole järjestetty, hallitus vastaa valvonnasta - tai oikeammin sen puutteesta.

Eli riittävän valvonnan järjestäminen on joka tapauksessa yhtiön hallituksen vastuulla.
Jos hallitus ei järjestä valvontaa - ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu riittävällä valvonnalla estää, hallituksen jäsenet voivat joutua korvausvastuuseen yhtiölle/osakkaalle aiheutuneesta vahingosta. Job not well done!

Isännöitsijän tai hallituksen velvollisuutena ei ole toimia rakennustyön valvojana, heidän tehtävänsä on järjestää tarpeenmukainen ja riittävä valvonta.

Isännöitsijä voi toki valvojana toimia, jos niin on hallituksen kanssa sovittu. Aika harvoin esim. kaupallisen koulutuksen saanut isännöitsijä on kuitenkaan millään tavoin pätevä valvomaan vedeneristystyötä.
Siihen liittyy erinäisiä vedeneristyskalvon paksuuden varmistusmittauksia ja tiiviyskokeita, joita en ole eläessäni yhdenkään isännöitsijän nähnyt tekevän. Käyvät korkeintaan kylppärin kynnyksellä toteamassa, että "näkyy siellä mömmöä olevan seinillä ja lattiassa"

Omasta mielestäni hallitus toimisi huolellisesti ja omienkin vastuidensa kannalta viisaasti kun ...
1. Se toteaisi kylpyhuoneen vedeneristystyön olevan siinä määrin kriittinen työvaihe, että se pitää tarkastaa/valvoa.
2. Järjestäisi pätevän märkätilatöiden valvojan tekemään valvonnan/tarkastuksen.


Oma mielipiteeni on, että vedeneristys tulisi aina valvoa.
Noin 30-40% ammattitaitoisesti tarkastetuista vedeneristyksistä saa ensimmäisellä tarkastuskerralla hylsyn, eli vedeneristystyö on epäonnistunut.

Kun aloitin nykyisessä duunissani 2008, vedeneristystarkastusten hylsyprosentti oli luokkaa 70%, joten kehitystä on tapahtunut. Ja hylsyjä napsui tasaiseen tahtiin huolimatta siitä oliko vedeneristyksen tekijä "sertifioitu" vedeneristäjä vai ei. Asenne huolelliseen tekemiseen on omassa päässä, se ei riipu siitä onko haettu kurssilta näyttöpahvit vai ei.


Mun mielestäni hallituksen tai isännöitsijän ei pitäisi valvoa lainkaan näitä, kun siellä ei ole osaamista. Ellei siellä nyt satu olemaan alan ammattilainen rivissä (märkätilatöiden valvojan pätevyys). Jonka todennäköisyys lienee alle promille.